WeChat ID :
Posted on 2 ต.ค. 2567
41
Presales หมายถึงราคาเปิดตัวหรือการซื้อในช่วงเปิดโครงการก่อนการสร้าง เป็นการตั้งราคาซื้อขายก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ ข้อดีคือนักลงทุนจะได้ราคาต่ำกว่าตลาด ถูกกว่าตอนโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย ได้ของแถมเยอะ และสามารถเลือกตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนใคร
Resales คือ ราคาขายหลังจากที่โครงการได้สร้างเสร็จแล้ว หรือ เรียกอีกอย่างว่า “ขายดาวน์” ซึ่งราคาจะสูงกว่าช่วง Presales เพราะความเสี่ยงน้อยกว่า ข้อดีคือได้เห็นสภาพจริง วิวจริง บรรยากาศจริง วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง เห็นของจริงก่อนตัดสินใจซื้อ
VIP Day คือ วันพิเศษที่ทางโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของทางบริษัท ใครที่เคยซื้อโครงการของดีเวลลอปเปอร์เจ้านี้มาแล้วจะได้รับสิทธิพิเศษมากมายเยอะกว่าลูกค้าท่านอื่น ทั้งในเรื่องของราคา ส่วนลด ของแถม รวมไปถึงการเลือกตำแหน่งห้องที่ถูกใจก่อนใคร
Capital Gain หมายถึง อัตราค่าเฉลี่ยกำไรจากการขายอสังหาฯ เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ
วิธีการคำนวณ (กำไร ÷ ต้นทุนที่ซื้อมา) x 100 = % Capital Gain
Rental Yield คือ คำศัพท์อสังหาอีกคำหนึ่งที่นักลงทุนจำเป็นต้องทำความเข้าใจและศึกษาอย่างถ่องแท้ เพราะเป็นคำจำกัดความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน
วิธีการคำนวณ (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน ÷ ราคาที่ซื้อมา x 100 = % Rental Yield Rate
Occupancy Rate หมายถึง อัตราการเข้าอยู่อาศัยของคอนโดฯ โดยสามารถวัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย เพราะหากโครงการไหนมีจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก ยิ่งวัดได้ว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูงด้วยเช่นกัน จึงเหมาะแก่การลงทุนเพื่อเกร็งเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield
สำหรับคำนี้จะเป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุน โดย Property Fund จะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ซึ่งกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
ส่วนใหญ่คนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัชต์ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ โดยนักลงทุนอสังหาฯ ที่ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่ง REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ก่อนทำการจองอสังหาฯ เพื่อการลงทุน อีกเรื่องที่สำคัญคือการต้องดูว่าโครงการที่เราเล็งไว้นั้นเป็นโครงการ Freehold หรือ Leasehold
Freehold หมายถึง อสังหาฯ ที่ผู้ถือครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ เป็นคอนโดที่เจ้าของโครงการสร้างบนที่ดินของตัวเอง มีกรรมสิทธิ์แบบ 100% ผู้เป็นเจ้าของ สามารถนำอสังหาฯ มาหาผลประโยชน์โดยการเช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ สามารถขายขาดได้
Leasehold หมายถึง การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือ “เซ้งเพื่อลงทุน” เป็นการจ่ายเงินก้อนเพื่อเเลกกับสิทธิในการเช่าอสังหาฯ ระยะยาวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด คือไม่เกิน 30 ปี จากนั้นนำมาหาประโยชน์โดยการให้เช่าช่วงต่อ
แตกต่างจาก Freehold คือ เมื่อซื้อห้องชุดจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในการถือครอง แต่จะได้สิทธิ์การอาศัยเป็นระยะเวลา 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า มูลค่าทรัพย์สินมีค่าเท่ากับศูนย์เพราะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดิน ปกติแล้วการลงทุนลักษณะนี้จะเป็นการลงทุนในอสังหาฯ ที่ทำเลดีมาก ๆ เจ้าของไม่ยอมขาย
การเข้าใจถึงความหมายของคำศัพท์พวกนี้จะช่วยให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบ มีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงปัญหาขาดทุนบางส่วนไปได้ และสามารถต่อยอดการลงทุนไปได้ไกลกว่าเดิมอีกด้วย
